——记美国华裔地产巨子杨洪居士

　　有许多读者问及香港慈辉佛教基金会会长杨洪先生其人其事，本刊缘此转载了《美国文摘》中的此篇文章。
经营之道，也是修行之道。

（接上期）
　　然而此时，他却相当冷静小心，他并不急于代表公司大批购进，而是寻找一些真正高品质的极具增值潜力的目标。谈到投资房地产，杨洪认为，一般来说House一类大都由物主买来自住，如果从投资角度，买大批House，并不合算，因为涉及很多管理上的不便，而共有公寓Apartment或Condo则有专门的物业管理公司高效管理，如果地段好，大楼本身内外建筑质量好，则一般不愁入住率，因此是一种稳健的投资。而如果想获得更高的回报率，杨洪认为，则需投资商业楼宇，即办公大厦，这是因为办公大楼的租金普遍比住宅楼要高，而且易于管理。
　　1995年底，纽约的房地产仍在谷底挣扎，杨洪开始不失时机地把目光投向商业楼宇，在与纽约地产商打交道的过程中，杨洪对一家名为Robert Martin的公司印象深刻，与此同时，这家以作风稳健、目光独到而闻名的地产公司也极想与杨洪的旭日集团（纽约）公司合作。1996年初，Robert Martin公司非常兴奋地向杨洪推荐一笔极佳的生意，这就是位于纽约上洲洛克兰镇（Rockland County）的一栋正被银行拍卖的办公大楼Blue Hill Plaza，这是一幢由两栋建筑组合而成的写字楼，其中一栋21层，另一栋6层，该幢大楼占地广阔，方圆93英亩，周围有森林湖泊环抱，风景幽美，有3000个泊车位，且交通方便，是许多美国大公司理想的办公场所。这幢办公大楼的造价在每平方尺在120美元左右，在90年代初楼市高峰期，Blue Hill Plaza的估价在两亿零五百万美元，而投资商也曾为此楼向银行贷款一亿八千五百万美元，如今投资商破产，银行以亏本价一亿零五百万拍卖给另一家银行，而第二家银行又再以超低价拍卖，杨洪仅以4350万美元，即已买下了此楼的全部产权，当时该楼的出租率已达75%，有许多美国著名的大公司如Verizon,Citibank，Fujitsu、摩根·斯坦利、大都会保险，Active Media等在此办公，该栋大楼的回报率在25%以上，由于Rober Martin公司对管理郊区的办公大楼非常有经验，因此该幢大楼在由其接手管理经营九个月后，承租率上升到90%以上，并且一直保持到现在。值得一提的是，围绕着该楼的买卖还衍生出了一椿法律官司，当地洛克兰镇政府当初以一亿零五百万楼价征收了该楼的地税，自1991年起每年以超出现时成交价4350万美元一倍以上的高额楼价征取了税收，如今需要返还给旧租户和新业主达1900万美元，这笔退款虽然令洛克兰政府于心不甘，但却只能忍痛割舍，针对此官司而刊登在《纽约时报》地产版的头条新闻，也让杨洪所代表的旭日集团（纽约）公司的名气更加令外界瞩目，该楼引起的两个轰动，一是由华裔买主以4350万美元买下该幢办公楼，如今已增值到一亿一千万，二是当地镇政府在地税官司中败诉，被迫赔偿租户和新业主一千九百万元。这的确是杨洪进军商业楼宇的一次漂亮的大手笔，他也因此而积累了许多美国房地产投资的宝贵经验。
　　1996年初，纽约房地产市场又开始活跃，此时，杨洪意识到，真正好的楼宇买卖的机会已经不多了，遇到好的目标，一不定期要快刀斩乱麻，立即果断地做出决定。当年三月，机会之神终于再次眷顾杨洪，位于中央公园东南角59街的公园大道505号有一幢高达22 层的办公大楼正在寻求买家，这幢办公大楼地段绝佳，人气极旺，该楼占地20万平方尺，有50年的楼具，租户大都是居住在附近的富豪家庭。由于旭日集团已在纽约的地产界享有很好的声誉，当时是该楼的地产代理主动找杨洪推销，杨洪在经过一番慎密的考证后，决定以4600万美元购下该楼的全部所有权，1996年七月，Park Ave.505号这幢地标性的建筑终于为杨洪所代表的旭日公司所拥有，这是他感到非常自豪的又一大手笔。入夜，当办公大楼灯火通明，那气势宏伟，矗立在公园大道的这幢令人瞩目的美丽建筑，与周围的摩天大楼相映生辉，在此后的几年间，杨洪又再投入12万美元，将整个大楼的外墙全部更新了新的夹层，更便于清洁防水，并且安装了新的水塔和冷气机，使这幢本来就已相当华丽的豪华办公楼，更加舒适气派，美仑美奂，如今，租用此大楼的客户许多是声名显赫的企业家族，包括在全世界排名20名以内的中东Olayan家族，仅该家族就租了整个大楼的两层，此外还有著名的律师楼Olshan Groudman& Frome等知名企业。因为在公园大道57街以上大都是豪华公寓群，很少有大型办公楼，因此505Park Ave.也就成为该地段最吸引人们目光的巨型建筑之一，该楼承租率一直在98%以上，现已增值到九千多万美元。谈到505 Park Ave.杨洪一直视其为他进军纽约房地产的历史中最漂亮的一章，也为他进军纽约地产业划下了一个阶段性的完美的句点。
　　谈到旭日集团在纽约房地产界的成功，不能不提到该集团与香港新世界等财团联手与地产大亨川普合作，共同开发曼哈顿西边Riverside的成片公寓楼计划，该计划占地数百万英尺，共要建造18幢高层住宅大楼，在此计划中，旭日集团扮演了相当重要的角色。
　　从1997年至今，纽约的地产又开始上升到一个相当高的阶段，现时的情况是房屋交易量，尤其是商业楼宇的成交不太活络，此时的情形是买家不想买，卖家也不大想卖，没有大起大落的情形发生。杨洪认为，对许多有意投资房地产的人士来说，现在仍是等候的时机，他引用“财不进急家门”这句老话来提醒一些急躁冒进的投资者，他的成功经验告诉人们，做房地产也是要有耐心和定力的，尤其是准确地把握入市的时机至关重要，眼光一定要敏锐精确，而实际作风一定要稳健。此外，当您真正要进入市场，一定要考虑到投资的回报率，要选择适合的价位、地段以及租户的质量，要有固定的专业经纪公司为你提供周到的服务，而成效以后管理一定要跟上。对投资人而言，处变不惊，气足神定，而关键时刻果断精准，往往会给您带来许多机会，他的许多做生意的灵感是从闭关打坐中得到的，而佛陀无边伟大的智慧给了他无穷的教益和启示。
　　就象春天的来临，季节的更替和大自然的变迁都有其内在的秩序，而市场也都有其内部规律可循，事实上最难以控制和捉摸的是我们人类自己，我们唯有加强内心的定力和念力才能破除外部世界的一切伪相和法障，才能真正把握自己，在此，我想起诗圣杜甫“安得广厦千万间”的诗句，想起著名慈善家杨洪居士在地产事业上的巨大成功，他虽然拥有很多广厦，但他慈悲的心灵仍在期望人们分享他的成功经验，他愿普天下的寒士因此而迎来事业成功的春天!